上海市：關于加強本市住宅小區綜合治理工作的意見
發布時間：2015/1/7 作者：意晟物業 點擊率：300次
關于加強本市住宅小區綜合治理工作的意見
住宅小區是市民群眾生活的基本場所，是城市管理的基礎單元，也是社會治理的重要領域。為貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，按照市委、市政府關于創新社會治理、加強基層建設的要求，現就加強本市住宅小區綜合治理工作提出如下工作意見：
一、明確指導思想、基本原則和主要目標
（一）指導思想。以提升人民群眾的居住滿意度為目標，以解決住宅小區中的突出問題為突破口，以落實主體責任和夯實基層基礎為重點，堅持系統施策、綜合治理，努力構建政府監管、市場主導、社會參與、居民自治四位一體和良性互動的住宅小區綜合治理格局，為加強和創新特大型城市社會治理奠定堅實基礎。
（二）基本原則。一是加強領導、合力推進。發揮各級政府在住宅小區綜合治理中的領導作用，整合資源，合力推動相關管理責任部門和單位履行職責。二是市場主導、專業服務。加快實現物業服務收費市場調節，進一步培育社會化、專業化、規范化服務市場。三是問題導向、聚焦民生。聚焦安全隱患和頑癥難題，加大協調解決力度，著力解決住宅小區中人民群眾最直接、最關心、最現實的民生突出問題。四是居民自治、社會參與。發揮居民自治作用，調動居民自我管理、自我服務、自我監督的積極性，提升業主大會、業委會的自治能力，強化居委會的指導、服務和監督功能，引導專業社會中介組織積極參與社區公共事務管理。
（三）主要目標。到2017年，完善住宅小區管理體制、機制，綜合管理水平明顯提升；形成以住宅小區為基礎單元的住宅小區自治和社區共治機制，業主自我管理能力和住宅小區社區共治能力明顯增強；建立“按質論價、質價相符”的物業服務收費協商和監督機制，推動物業服務市場社會化、專業化、規范化建設，物業服務水平和行業滿意度明顯提高；基本解決住宅小區中涉及民生的突出問題，居民居住生活環境得到明顯改善。到2020年，形成與上海經濟社會發展水平和超大城市管理相適應、符合市場經濟規律的住宅小區綜合治理新模式。
二、完善管理體制機制，提高住宅小區綜合管理水平
（一）推動住宅小區綜合管理和專業服務主體責任落實。修訂完善本市住宅小區綜合管理和服務的責任清單，細化業務流程和操作指導手冊，明確市、區縣相關部門、管理單位和水、電、氣等專業服務單位在住宅小區綜合管理中的職責，切實強化政府管理和公共服務進住宅小區。
（二）做實住宅小區綜合管理聯席會議。落實《上海市住宅物業管理規定》要求，做實市、區縣、街鎮三級住宅小區綜合管理聯席會議，市相關部門、區縣、街鎮要明確同級聯席會議工作職責，落實專門工作人員和專項工作經費，完善日常工作制度，及時牽頭協調解決住宅小區中跨部門、跨領域的問題。有條件的地區可探索在社區、居民區層面建立住宅小區綜合管理協調機制，定期研究、協調解決本住宅小區綜合管理問題。
（三）建立健全街鎮城市綜合管理平臺。建立街鎮城市網格化綜合管理機構，加強街鎮層面的聯勤聯動，完善行業管理、城管執法、作業服務之間信息共享、協作聯動、無縫銜接的運行機制，使住宅小區的綜合治理職責真正落實到基層一線。
（四）推動城市網格化管理進住宅小區。在本市住宅小區中實施網格化管理，加強物業服務企業、業主、居委會等對住宅小區突出問題的發現能力，暢通報送渠道，加大城市網格化管理對住宅小區內綜合管理問題的處置解決力度，推動街鎮和社區基層從發現、受理、處置解決的有效循環，提高問題發現率和處置率。
（五）落實住宅小區城管綜合執法。適度拓展城市管理綜合執法的范圍內容，推動城管綜合執法進住宅小區，逐步實現住宅小區范圍內城市管理領域的綜合執法。對大型居住社區、城郊結合部和人口密度高的區域，適度增加城管綜合執法力量配置。
三、發揮市場作用，促進物業行業健康發展
（一）建立物業服務市場機制。堅持市場化方向，按照“按質論價、質價相符”的原則，引導業委會和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準。對協商困難的，鼓勵雙方委托社會中介機構進行評估，并根據評估結果最終確定物業服務內容和收費標準，推動形成公開、公平、公正的物業服務價格形成機制。建立物業服務市場信息發布機制，由行業協會或第三方中介機構定期發布物業服務內容、服務標準和服務價格等參考信息。各區縣結合本地區實際，對“售后房”小區、保障性住房小區和未成立業委會的早期建設的商品房小區，建立物業服務收費及相關事務的協商協調、指導監督和應急處置機制。完善政府扶持政策，各區縣繼續對收不抵支的“售后房”小區物業服務實行考核達標獎勵補貼，到2017年年底前，基本實現“售后房”小區物業服務收費市場化。對業主大會與物業服務企業采用酬金制物業服務計費方式予以支持，加快形成公平、合理的物業服務市場環境。
（二）進一步提升物業行業監管水平。加強物業服務企業資質管理，建立動態檢查和企業資質升降獎懲機制。完善物業管理招投標管理，規范招投標代理行為。完善物業行業信用體系建設，加大物業服務企業和項目經理的誠信信息的公開力度，并將其納入本市公共信用信息服務平臺，依法面向社會提供查詢。
（三）推動物業行業創新轉型發展。充分運用市場化手段，推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，引導規模小的物業服務企業走專業化發展道路；鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。
（四）促進本市勞動力在物業行業就業。調整本市勞動力和特定人員在物業行業的就業促進政策，在適度提高對吸納特定人員就業的物業服務企業補貼的基礎上，增加對上述人員在物業服務企業就業的個人補貼，進一步提升上述人員在物業行業的就業數量。
四、發揮居民自治和社區共治作用，增強住宅小區綜合治理能力
（一）進一步發揮居委會在業主自治管理中的作用。強化居委會對業主大會、業委會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監督職責。探索在居委會設立物業環境專業委員會，在有條件的居民區合法有序推進居委會和業委會成員交叉任職。
（二）完善優化業主自我管理規制。修訂和完善本市住宅小區《管理規約》、《臨時管理規約》、《業主大會議事規則》等示范文本，規范居民居住生活秩序和行為；推進實施《上海市文明居住行為規范》，積極培育和倡導文明居住意識，進一步規范物業使用和文明居住行為，探索對不文明居住行為的懲戒制約機制；逐步提高業主大會組建率和業委會運作規范率，對尚無條件成立業主大會和業委會的，由街鎮牽頭、居委會加強指導，幫助業主加強自我管理。
（三）建立居住領域信用管理制度。建立業主（使用人）居住信用管理制度，將住宅小區內拒交物業服務費、拒不續籌專項維修資金、違法建設和破壞房屋承重結構、“群租”、擅自改變房屋使用性質等違法違規違約行為錄入本市公共信用信息服務平臺，并依法面向社會提供查詢。
（四）積極發揮人民調解化解住宅小區矛盾的作用。完善住宅小區矛盾化解長效機制，充實人民調解專業力量，提升調解人員的專業水平，實現街鎮層面調解工作的全覆蓋。人民調解員調解住宅小區糾紛所需經費，由區縣和街鎮按照有關規定予以安排。
（五）積極培育專業社會中介組織參與住宅小區管理。鼓勵通過政府購買服務的形式，探索專業社會中介組織提供公共服務和解決事項的社區治理模式，引導專業社會中介組織為業主大會組建、業委會換屆改選、物業選聘、維修資金使用、物業矛盾糾紛化解等住宅小區管理事務提供服務，逐步引導專業社會中介組織參與住宅小區事務管理工作。
五、整合各方資源，解決住宅小區民生突出問題
（一）加大老舊設施設備改造和居住環境改善力度。落實住宅小區供電設施改造方案。加快住宅小區二次供水設施改造。對易積水區域，逐年分批實施市政排水設施改造。開展對住宅小區的老舊消防設施、老舊電梯的安全評估工作。結合專項維修資金的補建、續籌，對住宅小區的老舊消防設施、老舊電梯等高風險隱患設施，實施更新改造。通過規劃、建設、管理等措施，努力緩解住宅小區“停車難”矛盾。加大老舊住宅小區綠化建設力度，提升老舊住宅小區綠化布局和綠化品質。完善住宅質量的投訴處理機制，制訂實施專項管理辦法。
（二）持續開展違法建設、“群租”等頑癥治理。繼續完善違法建設和破壞房屋承重結構、“群租”、擅自改變房屋使用性質等影響房屋使用安全行為的發現、報告、勸阻、處置機制，落實管理執法主體相應責任，建立快速處置工作流程。整合法律、行政、社會和社區規范等資源，整治和消除一批群眾反映強烈、重復信訪的違法違規建設和使用房屋的行為。依托物業服務企業和社會專業機構開展住宅小區閑置住房的代理經租，增加公共租賃住房供應保障，從源頭上遏制“群租”現象蔓延。
（三）加快專項維修資金補建和完善續籌長效機制。切實解決商品住宅專項維修資金缺失問題。對特定期間規定范圍的住宅小區，按照“業主出資為主、政府補貼為輔”的原則，解決商品住宅專項維修資金缺失的歷史遺留問題。對原以職工住宅立項“售后房”小區的公共設施維修資金缺失問題，按照初始籌集標準，由市、區縣政府支持解決。在此基礎上，“售后房”小區維修資金由三項歸并為一項，與商品房住宅小區并軌。對維修資金余額不足初始歸集額30%的住宅小區，制定完善續籌辦法，建立維修資金續籌的長效機制。
六、保障措施
（一）加強住宅小區綜合治理的組織領導。各區縣、各有關部門要將住宅小區綜合治理作為一項重要工作納入議事日程，加強組織領導，推進工作落實。
（二）完善住宅小區綜合治理的制度建設。按照法定程序修改完善相關法規、規章，進一步理清住宅小區內業主共有部分與專有部分設施的管理責任邊界，形成責任清單，細化職責分工。市、區縣相關部門對住宅小區人口管理與服務、綜合安全運行、支持本市勞動力就業等事項進一步研究協同落實機制，細化流程，加快制定制度政策和工作措施。
（三）研究落實物業服務行業稅收政策。繼續落實國家和本市對物業服務行業的有關財稅扶持政策。鼓勵住宅小區內物業服務開展專業服務外包。研究完善業主自行管理物業模式的物業服務收費票據管理等配套政策。
（四）推進住宅小區基礎管理信息平臺建設。利用整合現有商品房、“售后房”、公房等數據，加快推進覆蓋全市統一動態更新的房屋數據庫，建立跨部門、跨領域的住宅小區業務協同辦理系統，完善行業行政監管系統功能，拓展住宅小區綜合服務系統功能，形成“一庫三系統”的住宅小區基礎管理信息平臺。基礎信息平臺建設由市、區縣政府統一規劃、分級建設，并落實運行維護資金保障。
（五）強化物業相關人員的教育培訓。圍繞本市住宅小區綜合治理工作要求和物業管理工作內容，依托現有的人才培養基地和場地資源，加快物業服務從業人員及相關管理人員公共實訓基地建設，基地建設、場地租金和管理經費由市、區縣政府予以支持。加大從業人員崗位培訓補貼力度，提高從業人員培訓補貼標準。居委會、業委會、社會中介機構、房管部門和社區街道等相關人員的培訓費用，由區縣政府予以支持。進一步加強培訓工作的組織領導，不斷完善培訓大綱和培訓教材，增強教育培訓的針對性、操作性和實效性。
（六）加大考核督查和問責力度。依托住宅小區綜合管理聯席會議，建立工作評價指標體系，完善市、區縣、街鎮三級督促考核和工作評價機制。優化居委會對街鎮條線部門、街鎮對區縣條線部門、區縣對市條線部門在住宅小區綜合治理工作方面的考核評價機制。建立住宅小區綜合治理工作第三方測評制度。健全由行政監察部門牽頭的跟蹤督辦和問責機制，將考核督查結果與相關部門的獎懲績效掛鉤。
上海市城鄉建設和管理委員會
上海市住房保障和房屋管理局
2015年1月6日
